Supersimpel een garagebox verhuren zonder BTW

Supersimpel een garagebox verhuren zonder BTW

André kocht 15 jaar geleden zijn eerste garagebox. Inmiddels heeft hij 16 garageboxen waar hij een passief inkomen uithaalt waar hij van kan leven. Hij begon met 5,3% rendement op zijn eerste garagebox, inmiddels is dit opgelopen tot 10% rendement. Hij doet dit supersimpel, namelijk zonder BTW. Hoe dit kan? Ik vroeg het hem!

 

Wie ben je en wat doe je?

Ik ben André Cossee. Ik ben in 1964 geboren en als kind had ik al zoiets van: ik wil rijk worden. Ik ben van mavo naar havo gegaan en had veel last van dyslexie. Daarna toch elektrotechniek en bedrijfskunde gestudeerd en daarna een jaar of 20 in de ratrace geweest. In die ratrace had ik het best naar mijn zin hoor maar ik werd er niet rijk van. Ik heb verschillende businesses gestart maar dat ging allemaal mis. Op een gegeven moment stond ik op m’n 40e op Schiphol met 2 koffers nadat mijn relatie in Amerika uit was gegaan. Ik ben daarna noodgedwongen bij mijn moeder gaan wonen.

Toen ben ik eens gaan denken: Hoe kan ik me zo simpel mogelijk gewoon voorzien in mijn levensbehoeften? Zodoende ben ik begonnen met garageboxen.

Hoe kwam jij bij het verhuren van garageboxen?

Mijn ouders verhuurden vroeger vakantiewoningen op de Veluwe. En ik kreeg daarvan mee dat er veel stuk ging. Gedoe met elektra, leidingen, meubelen die stuk gingen etc. Dus dacht ik: ‘Ik moet iets hebben wat niet stuk kan’. Zodoende kwam ik op garageboxen. Daar heb je hooguit een deur of dak die vervangen moet worden. En dat doe ik pas als het nodig is.
Ik ben daarna ZZP-er in de projectmanagent geworden en ik leefde zuinig, dus toen kwam er best leuk wat geld binnen. Ik heb daar best wat centjes verdiend.

En toen ging je garageboxen kopen?

Nou dat doe je ook niet zomaar. Dat begint in je hoofd. Ik had geld op de bank en wilde die onafhankelijkheid bereiken. Dus ik ging rekenen en kocht voor 16.500 euro 15 jaar geleden mijn eerste garagebox.

Het overmaken aan die notaris was best een dingetje want ik had er ook een auto voor kunnen kopen. Maar ik heb die box gekocht en er stonden er nog 2 te koop in dat rijtje en die heb ik er ook meteen bij gekocht. En ik vond het allemaal super spannend. Ik kreeg te maken met huurders en contracten.

Die garagebox kocht ik voor 16.500 euro en de verhuurprijs was maar 75 euro. Dus dan denk je misschien: ‘Jongens waar gaat dit over?! Helemaal nergens!’ Maar het is wel 5,3% rendement.

En verhoog jij dan ook de huur met een indexering?

Ik heb een motto: ‘Keep it simple’. Ik heb hele eenvoudige contractjes. Daar stond dus ook niet in dat er een huurverhoging komt. Ik doe dat als ik er zin heb.

En kan dat dan zomaar?

Bij het verhuren van een garagebox heeft de huurder geen huurbescherming. Dus als je het er niet mee eens bent als huurder, dan ga je gewoon weg uit die garagebox. Ik verhoog iedere 2 jaar de huur. Die ene garagebox die ik als eerste kocht zit nu op 140 euro en dat is nu dus wel 10% rendement geworden.

Hoe komt het dat jij zonder BTW verhuurd?

De garageboxen die ik heb zijn van de jaren 60,70 en 80. Die zijn zo oud, die koop je zonder BTW want die termijn is al verstreken. En je koopt via box 3, het is dus geen business inkomen.

Nieuwe garageboxen moet je wel met BTW verhuren tenzij de het gebruik van parkeetplaats uitsluit. Dan mag het zonder BTW.

Er zijn 2 verschillende dingen: kopen zonder BTW en verhuren zonder BTW.

Een oude garagebox heeft geen BTW meer als je die koopt. En bij verhuur zeg ik tegen de huurder: ‘Je mag er geen auto in parkeren’. Dan kan ik dus zonder BTW verhuren. Want mensen slaan voornamelijk toch alleen spullen in zo’n garagebox op. Heel veel zooi eigenlijk. Winterbanden etc.

Dus de garageboxen in de stad worden vooral verhuurd als opslag en niet voor de auto?

Ja inderdaad, en professionele opslag ruimtes liggen vaak buiten de stad. Dat vinden mensen te ver weg.

Hoe vind jij die huurders om je garageboxen aan te verhuren?

Die vinden elkaar! Als een huurder opzegt dat heeft ie een buurman die de box graag wil horen. Dan maak ik kennis met die buurman per mail en telefoon en ik laat ze onderling regelen dat de een de sleutel aan de ander geeft.

Ideaal! Je maakt dus helemaal geen extra kosten voor verhuurbemiddeling! Heb je dan ook een heel rijtje, koop je ze het liefst bij elkaar?

Ja ik heb ze wel een beetje geografisch bij elkaar en ik wil ze binnen een uur vanaf mijn woning kunnen bereiken. Ik regel bijvoorbeeld het vervangen van sloten zelf, dus dan rijd ik er even naar toe.

Hoe vaak ben je ongeveer bij je boxen?

Ongeveer 5/6 keer per jaar. Als mensen zeggen dat t dak lekt, ga ik eerst kijken of t echt zo is. Want het kan ook zijn dat er bladeren in de dakgoot liggen en er geen echt lek is. En dan stuur ik er een mannetje op af of ik doe t zelf.

Bij bestaande boxen is er geen VvE?

Nee, ik houd er niet van die VvE. Ik heb een dak laten vervangen voor 10 boxen en dat kostte 4500 euro. Laat je niet gek maken over kosten voor onderhoud. Wat kost het schilderwerk voor een box nu heel? Weinig, want je hebt alleen kleine gedeelten van een garagebox die geschilderd hoeven worden.

Dus een VvE kost eigenlijk alleen maar geld?

Stel dat ik 140 euro per box krijg, en ik moet 23 euro aan de Vve afdragen dat is een behoorlijke hap uit je rendement. Daar kun je dat schilderwerk makkelijk van betalen!

Inderdaad, belangrijk: reken altijd alles goed door!

Ja, en kijk naar de bouwvorm, neem het liefst een gemetselde garagebox met een metalen deur en geen houten deur want dan heb je meer schilderwerk (elke 5 jaar schilderen). Je kunt die deur ook 10 jaar laten verrotten en daarna een nieuwe deur erin zetten?! Dat kost je dan 1 jaar huur en die deur zit er dan voor 30/40 jaar in.

Hoeveel garageboxen verhuur jij nu?

Ik heb nu 16 boxen. Elke keer koop ik er eentje bij.

Hoe vind jij elke keer een garagebox, is dat nog te doen nu?

Ik zoek op Funda. Je krijgt op een gegeven moment een idee van wat garageboxen nu kosten. In het Noorden zijn boxen veel goedkoper maar die verhuren ook voor een lager bedrag. Dus begin met een rendement van 4,5%, dat is al genoeg. Je moet je huurprijs niet te hoog maken. Anders gaan huurders weg. Sommige huurders blijven 30 jaar zitten! En dat is ook wat waard.

Dus jij zegt: neem genoegen met een lager rendement zodat je toch kunt beginnen en denk aan de lange termijn?

Ja inderdaad. En ga vooral niet overbieden, zodat je onder die 4/5% rendement uit komt, dan gewoon niet doen.

Koop jij een garagebox off market?

Nee, ik heb geen netwerk en vind de boxen via internet. Als ik zin heb om een box te kopen dan ga ik zoeken en vind ik er altijd wel 1.

Leef jij nu van het inkomen van garageboxen?

Ik werk nog, zit nu veel in de crypto. Ik zoek projecten op de blockchain waar ik een inkomen uit kan halen via mining en staking. Op sommige projecten maak ik beter rendement dan mijn garageboxen. Maar dat doe ik voor de spreiding. Ik verdeel het over vastgoed, aandelen en crypto. Garageboxen zijn natuurlijk een hele zekere inkomstenbron waar ik in principe van zou kunnen leven.

Hoe kijk jij aan tegen het opnemen van overwaarde van je huis om een garagebox te kopen?

Ik vind het een beetje griezelig want je weet nooit precies wat de markt gaat doen. Straks stort de economie in, dan ben je je baan kwijt en heb je moeite je hypotheek te betalen. Dat vind ik griezelig. Maar als jij denkt dat je een goede baan hebt en weet dat je altijd werk hebt, dan is het anders.

Jij bent in 2008 de financiële crisis goed doorgekomen?

Ja, ik heb echt nooit zonder huurder gezeten. Ik wilde op een gegeven moment in die crisis 11 boxen tegelijk kopen. Ik had een goed inkomen en wilde 2 ton lenen voor die boxen. Maar de banken deden moeilijk. Ik kon wél voor die 2 ton een huis kopen. Dus toen dacht ik; ‘Hoe maak ik het wel mogelijk?’.

Ik ben met de verkoper gaan praten en heb hem een voorstel gedaan. ‘Ik wil al die boxen kopen maar ik koop er 2 per jaar’ zei ik tegen hem. Omdat het economische crisis was en de verkoper de garageboxen niet makkelijk verkocht kreeg, stemde hij in. Elke keer als ik geld had nam ik een garagebox (soms 2) af.

Interessant! Hoe lang heb je er over gedaan om die boxen te kopen?

Ik heb er ongeveer 4 jaar over gedaan om die 11 boxen te kopen. En bij mij heeft in die crisis nog nooit een garagebox langer leeg gestaan dan een paar dagen. Het bedrag per maand voor het huren van een garagebox is voor veel mensen een betaalbaar bedrag.

Heb jij wel eens verkeerde huurders gehad?

Ja, ik had op een gegeven moment een garagebox met elektra. Een jonge knul zocht een box die ondernemer wilde worden met het verkopen van spullen op de markt. Na een paar maanden kreeg ik een telefoontje van de politie van Utrecht. Ze hadden de jongen aangehouden omdat hij met een apparaat sleutels namaakte van gestolen scooters. Hij had een valse naam opgegeven en dat heb ik niet goed gecheckt. Daarom wil ik ook niet meer dan huurders cash betalen. Dan is er nooit een misverstand over of er wel of niet betaald is.

Dus wat doe jij nu met garageboxen met elektra?

Ik laat nu direct de elektra afsluiten als die er in zit. Want mensen gebruiken de box als opslagplaats en elektra zorgt alleen maar voor ellende.

Is de locatie van een garagebox belangrijk?

Ja, wat handig is om te kijken of mensen een schuurtje in de tuin? Als ze dat hebben zijn ze minder geneigd een garagebox te huren. In een wijk met veel schuurtjes kun je een box minder goed verhuren. Daar let ik op. Het moet ook een dichtbevolkte buurt zijn.

Wat is jouw allerbelangrijkste tip voor mensen die willen beginnen met het verhuren van een bestaande garagebox in de stad?

Zoek een garagebox:
- zonder VVE
- zonder erfpacht
- zonder elektriciteit.
- houd het simpel (simpel contract)
- Neem in het begin genoegen met minder rendement en verhoog de huur regelmatig.

André doet aan hands-on cryptocoaching voor mensen die willen starten met crypto. Mocht je interesse hebben in zijn hulp, dan kun je hem op dit adres bereiken: andre.cossee@cosand.nl

Wil je meer weten over hoe anderen bestaande garageboxen verhuren? Bekijk dan hier de blog over Wouter, hij begon op zijn 23e met het investeren in garageboxen en heeft er op zijn 28e al 8 verzameld.

Op de hoogte blijven van leuke deals van bestaande garageboxen? Volg me dan op Instagram. Hierin deel ik regelmatig interessante deals.