Hoe je zelf een compleet garagepark kunt kopen
In Amerika zijn storage units kopen en verhuren als belegging heel normaal. In dit blog ontdek je hoe Nick uit Pennsylvania een bizar hoge 39% cash on cash return heeft op een compleet garagepark dat hij heeft gekocht met een gedeeltelijke lening.
Geen omkijken naar huurders
Nick heeft een compleet garagepark samen met zijn partner in juli 2019 gekocht, in de buurt van waar hij woont. In zijn video op YouTube bespreekt hij de aankoop-, exploitatie- en inkomsten uit verhuurde garageboxen, evenals de uitgaven om je te laten zien hoe winstgevend een compleet garagepark is.
Dit garagepark is onbemand, wat betekent dat klanten een garagebox online kunnen huren. Ze krijgen een toegangscode en een routebeschrijving naar de unit. De huurders worden dus snel, eenvoudig en met weinig of geen interactie gevonden. Ideaal: de huurder checkt zichzelf in!
Een compleet garagepark onder de prijs aankopen
Het garagepark heeft 66 garageboxen van verschillende groottes en 11.000 vierkante meter aan opslagruimte. De vraagprijs was $ 515.000 en ze deden een bod van $ 440.000. Dit bod werd geweigerd. Nick en zijn partner wachtten ongeveer een maand en deden nog een bod voor $ 472.000. Op dat moment werd het bod wel geaccepteerd. Een hele mooie aankoop onder de vraagprijs! Ten tijde van aankoop was het pand voor 80% vol, wat ongeveer $ 6.000 per maand aan inkomsten opleverde
De inkomsten en kosten van een compleet garagepark
Een overzicht van de cijfers:
• $ 482.000 - Totale prijs van het kopen van het onroerend goed inclusief kosten koper van ongeveer $ 10.000.
• +$7.500/maand – Maandelijkse inkomsten na een verhoging van de huur met 20%. De verhuurprijs blijft nog steeds onder wat een marktconforme huurpijs is, dus ze kunnen het nog een keer verhogen.
• -$ 10.000/jaar - Onroerende zaakbelasting
• -$ 200/maand - Online kosten
• -$ 100/maand - Software
• -$ 200/maand - Boekhouding/boekhouding
• -$ 250/maand - Onderhoud, exclusief werk dat Nick persoonlijk doet bij de units
• -$ 250/maand - Marketing
Dat alles komt neer op $ 90.000 per jaar aan inkomsten en $ 22.000 per jaar aan kosten. Daarmee houden Nick en zijn partner $ 68.000 per jaar netto over ($ 90.000 - $ 22.000= $ 68.000).
Om een goed idee te krijgen van de waarde van het onroerend goed, gebruikt Nick de BAR (Netto Aanvangsrendement) een maatstaf die het het netto rendement per jaar berekend. Dat is dus het perecentage rendement op je aankoop na aftrek van de kosten. Als ze alles cash zouden hebben betaald zouden ze een rendement van 14,1% behaald hebben, zonder hefboomwerking, wat een GEWELDIG rendement is. Hoe ze de NAR berekenen? Door $ 68.000 te delen door $ 482.000 x 100 = 14,1%
Echter, Nick en zijn partner hebben een gedeelte van het aankoopbedrag geleend. Hieronder zie je hoe de berekening er dan uitziet.
Een compleet garagepark kopen met hefboomwerking
80% van de aankoopprijs ($ 385k) werd gefinancierd met een lening en de rest ($ 100k) werd contant betaald. Naast de bedrijfskosten betalen ze $ 2.400 / maand aan rente en aflossing. Dit komt neer op $ 28.800 / jaar aan rente en aflossing.
Ze hebben 80% gefinancierd voor een periode van 20 jaar tegen een rente van 4,25%. De rente staat voor 5 jaar vast, wat betekent dat de rente na 5 jaar zal veranderen. Nick's hoop is echter om meer klanten te krijgen en de huur naar marktwaarde te verhogen zodat de waarde van het onroerend goed wordt verhoogd naar ongeveer $ 800-900k. Hun doel is om het dan te herfinancieren zodat ze met dat geld meer parken kunnen kopen.
Als je naar onroerend goed kijkt, is het belangrijkste wat mij betreft de cashflow. Voor dit complete park houden Nick en zijn partner, na aftrek van de kosten voor de lening, $ 39.000 contant over op hun bankrekening. Deze investering heeft een cash-on-cash return van maar liefst 39%.
Hoe ze dat berekenen? Nick heeft er zelf $ 100.000 cash in gestopt. Dus zijn Return Of Investment op zijn eigen geld is $ 39.000 delen door $ 100.000 x 100 = 39%. Dát is de reden waarom Nick en zijn partner dit complete garagepark hebben gekocht en waarom ze in de toekomst meer garageparken zullen blijven kopen.
Een compleet park dat toch weinig tijd en energie kost
Nick bezoekt dit garagepark ongeveer elke 3 maanden. Hij doet dan 1 dagje zelf wat onderhoudswerkzaamheden. Er komen ongeveer 2 auto's per dag van huurders die hun garagebox bezoeken. Alle verhuur verkoopt online en 89% van de klanten heeft een automatisch incasso. Ze hebben dus weinig omkijken naar het park, hun huurders en het financieel beheer.
De klanten zijn dik tevreden omdat de huurprijzen lager zijn dan bij elke andere opslagfaciliteit. Bovendien is alles handig geregeld online en hebben ze geen gedoe met een parkbeheerder of klantenservice.
Het einddoel van Nick is dat zijn partner en hij zoveel mogelijk van dit soort complete garageparken gaan aankopen en hiermee inkomsten verdienen zonder veel dat het veel kost in tijd en energie. Heel slim! Ik vind het inspirerend!
Kun je in Nederland ook een compleet garagepark kopen?
Je kunt in Nederland regelmatig een rijtje garageboxen kopen. Dat is niet zo'n compleet park als dit met omheining maar het komt aardig in de buurt. Je kunt tenslotte dezelfde truc qua hefboom en huurverhoging toepassen als wat Nick heeft gedaan.
Ook kun je huurders met automatische incasso laten betalen en huurders online zoeken. Voor het zelf inchecken zijn ook oplossingen te bedenken. Je kunt per box een sleutelkluisje met beveiligingscode ophangen net zoals in de AirBNB wereld. Koop zoiets in de buurt van waar je woont en doe het onderhoud ook zelf. Zo kom je al een heel eind!
Wil je meer weten over garageboxen kopen en verhuren? Volg me op Instagram voor interessante live video's en de laatste beleggingskansen!
